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賃貸の入退居の繁忙期です
1月も今日で終わり、明日から2月に突入します。
この時期は弊社にとって3月が決算月なので、営業活動も最終段階となり忙しい時期になります。
特に不動産の賃貸仲介部門や賃貸物件を建築する工事部門は大忙しです。

と言うのも、2月、3月は戸建賃貸の供給と入居や退去がピークを迎えるからです。
次々と完成する建物に次々と入居するお客様がやってきます。

新堀に完成したばかりの3棟の賃貸住宅は完成前に入居が決まりました。



駐車場部分のコンクリートが未だ半渇きの状況です。



一棟だけで建っている本当の戸建賃貸住宅もあります。



こうなると本当に自分だけの戸建に住んでいるような感覚を味わえます。

他にも満室になっている建物が出てきつつあります。



この場所は一期と二期で8棟の賃貸団地になっています。



それでも満室御礼です。

この直ぐ近くにある4棟の現場も残す所あと一棟です。



この時期に供給される場所は10数か所で50戸を超えるので全てをご紹介できませんが、未だこれから完成に向けて工事の最中の所もあります。
工事も3月末まで忙しい時期になります。
3月中の完成を逃すと入居付けが厳しくなるからです。

戸建賃貸の入居希望の方は弊社不動産課の賃貸担当までお問い合わせ下さい。



平屋の家 設計相談会 開催中!!

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* 19:41 * - * - *
ERAの表彰
今月からは忘年会シーズンに入ります。
不動産のチェーンであるERAでも忘年会とは言っていませんが、この時期には会合があり、表彰と懇親会が行われます。
ERAの埼玉地区(埼玉県、栃木県)の集まりでした。

懇親会の前に先立って会館で講演やセミナーが行われました。



いつもはソニックシティーで行われるのですが、予約が取れなかったらしくさいたま市民会館大宮という場所でした。

何と!劇場のようなホールになっていてびっくりです。



座席数もかなりあるので空いて見えてしまいます。
有名な(?)講演者だったので大きめな場所を予約したと言う理由もあったようです。
しかし、それにしても大き過ぎました。

講演、セミナーの後は場所を移して、表彰・懇親会です。



懇親会場も今までとは違って多国籍料理のお店のような所でした。



今回は全てが斬新です。
何事も変化、進化することは良いことです。
講演会場は疑問の残る所でしたが、懇親会場は良い変化だったと思います。

弊社として今回のビッグニュースは秋のコンテストの賃貸部門の個人成績で二位になったことです。



7月の全国大会でも様々な表彰を受けましたが、不動産部門の業績向上、スキルの進化を感じます。
特に売上では一件当たりの単価が大きい県南部とは勝負にならないのが普通ですが、仲介手数料の売上で二番目になったということは考えられないことでした。

これからも良い意味での予測しない事が起きてもらいたいものです。
さて、今日も個人的な宴会です。
忘年会が続きますので体調管理に気をつけていこうと思います。


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* 17:22 * - * - *
事業用賃貸の仲介
古郡ホームの不動産部門の賃貸仲介は昨年から居住用の仲介だけでなく、事業用の賃貸仲介も始めています。
事業用というのは事務所、店舗、倉庫、工場等を言います。

分かり易いのは日赤通り沿いにオープンした『マライカ』様



以前は衣料品のお店だったのが撤退してその後入居していただきました。
ここはリフォーム工事までいただいて、ワンストップの形を実行できました。

又、最近オープンしたコインランドリーのお店



こちらは元のコンビニの後を利用しています。
コンビニは撤退や移動のサイクルが早いのでその後の利用と言うのは良く行われます。
本庄でもコンビニの跡地を社会福祉法人様に利用いただきました。



今は訪問看護ステーションの事務所になっています。

これから引越しが始まるのがこちらのお店



ここは当初ドラッグストアーでしたが、その後リフォーム会社の店舗になり、今度はケーブルテレビの事務所になります。

その他にも様々な営業所、事業所のお手伝いをさせていただいています。
この様に居住用だけでなく業務用にまで賃貸の仲介は広がってきました。
古郡ホームでは空き地に建てて貸したり、既存の建物をリフォームして貸したり、居抜きで貸したりと様々なパターンでの貸主様、借主様のお手伝いをさせていただいています。

地域が便利になり活性化していくことの一翼を担っていけるのは嬉しいことですし、誇りです。
今後も地域の皆さんに喜んでいただけるようなお店や事務所を誘致して行きたいと思います。


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* 18:44 * - * - *
相続税対策
資産活用課では相続税の対策としても空地への賃貸物件の建築をお勧めしています。
弊社に限らず、ハウスメーカーは相続税が実質増税になる法律改正後、賃貸物件の建築の推進を図っています。


もう一つの相続税対策の有効な方法として活用されているのが生命保険による節税です。
今日はその節税対策の講演会で新宿に行って来ました。



開催者はワンルームマンションによる資産運用で有名な日本財託さんです。





今や管理戸数16500戸
年間売り上げ200億円超
社員数200名の
この業界でも最大手になっています。
その本社ビルの地階で行われました。



講師は日本財託の社員さんです。
この位の規模になると自社の社員で講演会が
出来てしまいます。




やはり生命保険もうまく活用して、不動産との合わせ技で節税して行くのが有効だと感じました。
個人的にもですが、お客様にも勧めて行く必要があると実感した講習会でした。
これからもお客様のお役立ちになる方法を勉強して模索、提案していきます。
* 19:36 * - * - *
返済と抹消
住宅を建てる場合大概の人は金融機関から融資を受けて、私達のような施工会社に請負金額の支払いをします。
そして毎月こつこつとローンを返していくわけです。

借り入れした時には金融機関と『金銭消費貸借契約書』を締結して



融資を受けた住宅の土地建物は金融機関の抵当権が設定されます。



ローンの返済が終わるとこれらの書類が返ってきたり、抹消の手続きが取られることになります。



こちらはその抵当権を抹消したという登記の完了書です。


登記が完了すると、土地や建物の登記簿謄本にも抹消されたことが記されます。




又金融機関によっては建物についた火災保険の証書に質権を設定する場合があります。
つまり、万一火災等で焼失した場合、保険で支払われたお金を優先的に受け取る権利です。



これがある場合はこの書類も終了した証拠の印鑑が押されて戻ってきます。


返済完了後、これらの書類が設定されたり、戻ってきて、初めて完了したことが実感できます。


住宅ローンの場合は30年や35年という返済期間を経て、これらの書類が取り交わされることになります。
繰り上げ返済という方法で早めに返済してしまう場合もあります。
何れにしても長い期間の借入をして家を建てていただくお客様の気持ちを思って、最高の住まいづくりをしていくのが我々施工会社の使命です。

とかく沢山の建物を建てていくと、私たちはそのお客様の苦労や思いを忘れがちになります。
一つ一つの建物がお客様の命を懸けた建物であることを認識して、常に最高の建物を提供できるように、社員一丸となって、頑張っていきたいと思います。

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* 11:56 * - * - *
ERA全国大会1日目
年に一度開催されているERAの全国大会の日がやって来ました。

毎年全国各地を回って開催されていますが、今年は35周年ということで本部のある東京で行われています。
お台場のホテルの会場です。



このホテルのあちこちの会議室を使用して行われますが、メインの総会会場は地下の大ホールです。



1000人近くの人がいそうです。

今日は優秀なスタッフが表彰される表彰式もあり、弊社からも4名が優秀営業として表彰されました。



そして管理のスタッフも表彰を受けました。



加藤さん、おめでとうございます!

総会後は分科会があり、その後懇親パーティーになりました。



こちらはビュッフェ形式でやはり大勢の参加者、沢山の料理をいただきました。

そして明日は会社の表彰があるので、どんな賞がいただけるか楽しみです。
その様子は又明日お届けします。

* 16:40 * - * - *
土地のお預かり
不動産部門も設立して苦節10年になりますが、お陰様でやっと陽の目を見る事が出来るようになってきました。
つまり当初は住宅部門や土地活用部門の補佐部門的な働きでしたが、単独で部門の利益を出せるまで成長しました。
昨年度の伸びは大きく、急激な収入増になりました。
今までは深谷市が主体だった物件も熊谷市等の他の市町村の物件もお預かりするようになってきました。

ここのところ熊谷の物件をお預かりしているので現調に行って来ました。



線路の端なので少しうるさいですが、日当たりは良いです。
上熊谷駅も近いです。用途によっては良いかもしれません。



ここには他社の売り地看板が立っていました。
と言うことは依頼しても売却に苦戦しているようです。

塀に囲まれて鍵が付いています。



塀の高さが低いのでそばまで行くと中を覗けます。



結構広い敷地ですがL型をしています。
ここも石原駅から歩ける距離で閑静なので住宅地には良いですが、広いので総額が少しだけ高くなります。
広くて安く買える土地をお探しの方にはお勧めです。

これからも深谷市内だけでなく徐々に埼玉県北部に情報網を広げていきたいと考えています。
深谷だけでなく埼玉県北部の土地探しはお任せ下さい。



コンセプト戸建賃貸『アオハテラス』が誕生します!

アオハテラス 500px


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* 19:18 * - * - *
ヨーカ堂専門店会の総会
イトーヨーカドー(アリオ)深谷店の一階に不動産賃貸の無人検索機を設置している関係で出店しているテナントさんと同様に弊社も専門店会に入っています。

その専門店会の総会が本日開催されました。
場所はプリンスホテル新高輪の国際館パミールです。




先ず最初、新高輪プリンスホテルの中は純和風の庭園が広がっていてビックリしました。



受付をして



総会会場へ



2000名近い参加者が居ました。
全店舗は4000を超えるという説明に納得です。
それでもヨーカ堂は今後40店舗が閉店されることになるそうで、時代の流れと競争の厳しさを感じさせられます。



鈴木会長の基調講演がお目当でしたが、先週のお家騒動で会長の講演は中止となり、代わりにイトーヨーカドーの亀井社長の講演となりました。
仕方ないこととは言え残念です!

総会終了後はバイキング形式の懇親会でした。



腹いせにローストビーフを始めたっぷり料理をいただきました。



弊社の経営方針発表会に似た流れで、少し参考になることもありました。

一流の会社の総会の開催方法は勉強になるところもありましたので今後弊社にも生かしていきたいと思います。
* 17:07 * - * - *
測量開始
建築計画をしていく時には計画地の測量が欠かせません。
我が家でも現在建築計画が始まり、先ずは現地の測量を調査士の先生に依頼しました。

先ずは現地に打設されている既存の境界杭を確認します。



我が家にもいつからあるのか分からない杭がそこかしこに存在します。



境界の杭の他に測量のための基準になる測量用の基準杭が打たれて、
そこを基準にして測量が行われます。



基準杭を基準にして測量器具を設置して、境界を初めとして計画地のポイントを測っていきます。



このデータを元に測量図が作られます。
この地域は十数年前に国土調査の測量が行われているらしく
測量のデータが残っているのでスムーズに進みました。

境界が曖昧だったり、国土調査のデータが無かったりすると、測量作業は難航します。
計画があっても無くても杭を確定しておくことは重要ですので、
機会があれば早めに入れておく必要があります。


今後もこの建築計画については順を追ってレポートして行きたいと思います。
皆さんが建築を進めるに当たっての参考にしていただければ幸いです。



コンセプト戸建賃貸『アオハテラス』が誕生します!

アオハテラス 500px


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* 20:20 * - * - *
アパートの入居付け
古郡ホームでは供給する賃貸住宅は戸建賃貸かRCマンションに特化しています。
それは供給過剰のアパ−トでは差別化も難しく、入居付けするのが厳しいからです。
但し、不動産課では賃貸仲介や管理部門もあるので、アパートもお預かりしています。
そして私も研究のために所有しています。

しかしながら、やはり競争が烈しく、入居付けは厳しくなっています。

そこでガスコンロを新調したり、



エアコンを新しくしたり、



するのですが、なかなか差別化にはなりません。
壁のクロスにワンポイントのデザインアクセントを付けたりもしました。

 

それでも簡単には入居の促進はできずに、最後は外壁の全面リフォームです。



ほぼ一年分の家賃を投入してのリフォームは流石に効果があったのか、やっと満室になりました。



リフォームや設備の更新をどうするかは重要な所だと感じました。

古郡ホームでは日本管理センター(JPMC)さんと提携して、
一部のリフォームすることにより一括借り上げするシステムも持っています。



リフォームすることにより一定の家賃収入が保証されるので一考の価値があります。

ご相談は弊社のリフォーム部門にお問い合わせ下さい。
最少のリフォーム費用で家賃が保証される提案をさせていただきます。

その他にも供給過剰の賃貸住宅市場で空き室が多く困っている方は
建て替えから、リフォーム、管理までワンストップで行える古郡ホームにお問い合わせ下さい。
ご相談をお待ちしております。


コンセプト戸建賃貸『アオハテラス』が誕生します!

アオハテラス 500px


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